Is built-to-suit vandaag nog interessant?
Bij de financiering van bedrijfsvastgoed kijkt een bank naar meer dan de financiële positie van de koper of ondernemer. Eigen inbreng, kredietwaardigheid en trackrecord zijn belangrijk, maar vormen slechts een deel van de beoordeling.
Ook het vastgoed zelf speelt een belangrijke rol.
De locatie, technische staat, energieprestaties, verhuurbaarheid en bestaande huurcontracten kunnen allemaal invloed hebben op de manier waarop een bank naar een financieringsaanvraag kijkt. Bovendien verschilt die beoordeling naargelang het type vastgoed.
Waar kijkt een bank naar bij de financiering van bedrijfsvastgoed?
Een bank wil niet alleen weten of een kredietnemer zijn verplichtingen kan nakomen. Ook de kwaliteit en waarde van het onderliggende vastgoed zijn relevant.
Daarbij wordt onder meer gekeken naar de huidige waarde van het pand, de toekomstige verhuur- of verkoopbaarheid en mogelijke risico’s die de waarde kunnen beïnvloeden.
Een financieel sterk profiel kan daarom belangrijk zijn, maar neemt niet automatisch alle risico’s van het vastgoed weg.
Kantoren en retail: hoe toekomstbestendig is het vastgoed?
Bij de financiering van kantoren en commercieel vastgoed speelt de toekomstbestendigheid van het gebouw een belangrijke rol.
Wanneer het vastgoed verhuurd is, kunnen banken onder andere kijken naar de kwaliteit en spreiding van de huurders, de resterende looptijd van huurcontracten en de verwachte continuïteit van de huurinkomsten. Bij grotere vastgoedportefeuilles kan ook de WAULT, de gewogen gemiddelde resterende looptijd van huurcontracten, relevant zijn.
Daarnaast spelen energieprestaties, technische staat en locatie mee. Een modern en goed bereikbaar pand met verschillende gebruiksmogelijkheden kent immers een ander risicoprofiel dan vastgoed dat moeilijk opnieuw verhuurbaar is.
Industrieel en logistiek vastgoed: meer dan locatie en rendement
Ook bij industrieel en logistiek vastgoed kijkt een financier verder dan het verwachte rendement.
De technische en juridische situatie van het pand kan een belangrijke rol spelen. Denk bijvoorbeeld aan stedenbouwkundige conformiteit, bodem- en milieudocumentatie en eventuele juridische beperkingen.
Daarnaast blijven locatie, bereikbaarheid en de mogelijkheid om het pand in de toekomst aan andere gebruikers te verhuren relevante factoren.
Een logistiek gebouw dat zeer specifiek voor één gebruiker is ingericht, kan bijvoorbeeld anders worden beoordeeld dan een multifunctioneel magazijn dat voor verschillende ondernemingen geschikt is.
Residentieel vastgoed: verkoop- en verhuurbaarheid
Bij de financiering van residentieel vastgoed spelen opnieuw andere factoren mee.
Energieprestaties, technische staat, stedenbouwkundige conformiteit en de verwachte verkoop- of verhuurbaarheid kunnen onderdeel zijn van de beoordeling.
Ook hier kijkt een bank dus verder dan alleen de aankoopprijs. De vraag is uiteindelijk ook welke waarde het vastgoed vertegenwoordigt en hoe goed die waarde behouden kan blijven.
Een sterk financieringsdossier begint vóór het gesprek met de bank
Ondanks de verschillen tussen vastgoedtypes is er één duidelijke overeenkomst: een goed onderbouwd dossier maakt het eenvoudiger om het vastgoed en de bijbehorende risico’s correct te beoordelen.
Daarom is het verstandig om relevante informatie vroeg in het aankoopproces te verzamelen. Afhankelijk van het type vastgoed kan het onder meer gaan om juridische en kadastrale documenten, stedenbouwkundige informatie, bodem- en milieudocumentatie, bestaande huurcontracten, energieprestaties en informatie over de technische staat van het gebouw.
Welke documenten een bank precies vraagt en welke financieringsvoorwaarden worden aangeboden, verschilt per kredietverstrekker, dossier en type vastgoed.
Vastgoedkwaliteit en financierbaarheid zijn met elkaar verbonden
Wie bedrijfsvastgoed wil aankopen, doet er daarom goed aan om niet alleen te kijken naar de vraag: “Kan ik dit pand financieren?”
Minstens zo relevant is de vraag: “Hoe zal een financier naar dit vastgoed kijken?”
Bij Venture Properties nemen we die bredere context mee bij de analyse van bedrijfsvastgoed. Want een sterke vastgoedtransactie begint niet alleen bij de aankoopprijs of het rendement, maar ook bij de kwaliteit, risico’s en langetermijnwaarde van het vastgoed zelf.