Investeren in bedrijfsvastgoed tijdens economisch onzekere tijden
Juist wanneer de economie onder druk staat, wordt duidelijk hoe sterk een vastgoedinvestering werkelijk is. Rendement blijft belangrijk, maar vertelt slechts een deel van het verhaal.
Bij investeringen in bedrijfsvastgoed wordt vaak als eerste gekeken naar het aanvangsrendement. Een pand met een rendement van 7% lijkt op papier aantrekkelijker dan een vergelijkbare investering met 6%.
Maar een hoger rendement betekent niet automatisch een betere investering.
Rendement en risico gaan samen
Een hoger aanvangsrendement kan een vergoeding zijn voor een hoger risico. Daarom is het belangrijk om te begrijpen waar het rendement vandaan komt en welke factoren de toekomstige inkomsten kunnen beïnvloeden.
Bij bedrijfsvastgoed kijken we daarbij verder dan alleen het gebouw. De locatie, kwaliteit van de huurder, verhuurbaarheid van het pand en duurzaamheid van de cashflow zijn minstens zo bepalend voor de kwaliteit van een investering.
Zeker in economisch onzekere tijden worden die verschillen zichtbaarder.
Waarom locatie belangrijk blijft
De locatie van bedrijfsvastgoed heeft niet alleen invloed op de waarde van het pand, maar ook op de verhuurbaarheid.
Wanneer de vraag naar bedrijfsruimte afneemt, kunnen minder sterke locaties gevoeliger zijn voor leegstand. Een pand op een strategische locatie met goede bereikbaarheid en voldoende economische activiteit heeft doorgaans een andere marktpositie dan vastgoed op een locatie waar de vraag beperkt is.
Leegstand heeft bovendien een directe impact op het rendement. Huurinkomsten vallen weg, terwijl bepaalde vaste kosten blijven doorlopen. Afhankelijk van het pand kunnen daarnaast investeringen nodig zijn voordat een nieuwe huurder gevonden wordt.
Daarom moet bij de aankoop van investeringsvastgoed ook worden gekeken naar de vraag: hoe aantrekkelijk blijft dit pand wanneer de huidige huurder vertrekt?
De huurder bepaalt de stabiliteit van de cashflow
Naast de locatie speelt de kwaliteit van de huurder een belangrijke rol.
Een langlopend huurcontract kan zorgen voor voorspelbare inkomsten, maar de werkelijke zekerheid hangt ook samen met de onderneming achter dat contract. De financiële positie van de huurder, de sector waarin het bedrijf actief is en de afhankelijkheid van het specifieke pand kunnen allemaal invloed hebben op het risicoprofiel.
Een huurcontract alleen is daarom onvoldoende om de kwaliteit van een vastgoedinvestering te beoordelen.
Waarop letten bij investeren in bedrijfsvastgoed?
Een investering vraagt om een bredere analyse dan alleen het rendement op het moment van aankoop.
Is de locatie ook op langere termijn aantrekkelijk? Kan het pand door verschillende typen ondernemingen worden gebruikt? Hoe sterk is de huidige huurder? Wat gebeurt er met het rendement bij leegstand? En blijft het vastgoed interessant wanneer de marktomstandigheden veranderen?
Juist deze vragen helpen om onderscheid te maken tussen een aantrekkelijk rendement op papier en een investering die ook op langere termijn waarde kan behouden.
Rendement is het resultaat, niet het vertrekpunt
De investering met het hoogste aanvangsrendement hoeft daarom niet de investering met de beste verhouding tussen rendement en risico te zijn.
Binnen bedrijfsvastgoed kijken we bij Venture Properties naar het volledige plaatje: de locatie bepaalt voor een belangrijk deel de marktpositie van het vastgoed, de huurder heeft directe invloed op de cashflow en het rendement ontstaat uit de combinatie van deze factoren.
Een sterke vastgoedinvestering moet daarom niet alleen vandaag interessant zijn. Ook wanneer economische omstandigheden veranderen, moet het onderliggende vastgoed voldoende kwaliteit hebben om aantrekkelijk te blijven voor de markt.